5 важных для арендатора положений договора аренды

Законодательство исходит из принципа равенства сторон договора. Однако на практике чаша весов часто склоняется в сторону арендодателя. Рассмотрим условия, на которые следует обратить внимание арендатору при заключении договора аренды изолированного нежилого помещения, не находящегося в госсобственности.

1. Условие об объекте аренды

В договоре аренды должны указываться данные, которые позволяют определенно установить имущество, передаваемое в аренду. Если точно установить объект аренды из договора нельзя, это условие считается несогласованным, а договор аренды – незаключенным^[2]. Чтобы описать передаваемое в аренду изолированное помещение наиболее точно и полно, рекомендуем указать:

-       его наименование;

-       инвентарные номера помещения и здания, в котором оно находится;

-       назначение;

-       местонахождение;

-       общую площадь;

-       этаж;

-       номер помещения (если имеется).

Эти сведения содержат относящиеся к помещению документы: свидетельство (удостоверение) о госрегистрации прав арендодателя и техпаспорт.

Если в аренду предоставляется часть помещения, рекомендуется приложить к договору схему его размещения или выкопировку из технического паспорта объекта аренды с графически обозначенными границами.

При этом нередко стороны прикладывают выкопировку, не выделяя площадь, передаваемую в аренду, либо на выкопировке площадь выделяется цветом, но нигде не указывается, что в аренду передается площадь, заштрихованная, например, желтым. В такой ситуации существует риск, что договор признают незаключенным ввиду отсутствия согласованного объекта аренды.

Пример формулировки договора

Объектом аренды является изолированное торговое помещение (инвентарный номер 000/С-000000) общей площадью __ кв.м, расположенное на __ этаже капитального строения (инвентарный номер 111/С-000000) по адресу: ___.

1. Условия изменения арендной платы

Согласно законодательству размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще раза в год, если иное не предусмотрено договоромпредельный размер изменения размера арендной платы;

1. периодичность изменения размера арендной платы;
2. сроки уведомления об изменении размера арендной платы.

Пример формулировки договора

Арендодатель вправе один раз в два года в одностороннем порядке изменить размер арендной платы путем направления Арендатору уведомления об изменении не позднее __ числа месяца, предшествующего месяцу, с которого изменяется размер арендной платы. При этом размер арендной платы, установленный на дату уведомления арендодателя об изменении, может быть увеличен не более чем на __ %.

1. Условия об оплате коммунальных и эксплуатационных услуг

Арендатору необходимо определить в договоре:

1. условия оплаты расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги;
2. точный перечень услуг, которые обязан компенсировать арендатор.

Возможны следующие варианты оплаты:

-       расходы на коммунальные и эксплуатационные услуги включаются в размер арендной платы и не оплачиваются дополнительно;

Пример формулировки договора

Расходы на коммунальные и эксплуатационные услуги включены в арендную плату, указанную в п. __ договора.

-       расходы на коммунальные и эксплуатационные услуги не включаются в сумму арендной платы и оплачиваются арендатором дополнительно.

В большинстве случаев арендодатель заключает договоры с организациями, оказывающими коммунальные и эксплуатационные услуги. Тогда арендатор возмещает соответствующие расходы на основании показаний приборов учета либо пропорционально доле объекта аренды в общей арендуемой площади здания.

Пример формулировки договора

Арендная плата, указанная в п. __ договора, не включает расходы Арендодателя на эксплуатационные и коммунальные услуги. Данные расходы возмещаются Арендатором в следующем порядке:

- согласно показаниям приборов учета – услуги ______;

- пропорционально доле объекта аренды в общей арендуемой площади здания – услуги: ______.

При этом стороны вправе отказаться от подобной практики. Арендатор может самостоятельно заключить договоры на водоснабжение и водоотведение, охрану, электросвязь (телефон, интернет)[5].

Рекомендуем определить конкретный перечень компенсируемых арендатором услуг, относимых к коммунальным и эксплуатационным. Это позволит минимизировать риск того, что арендодатель включит в арендную плату необоснованные расходы.

1. Условия о возврате объекта аренды

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть объект аренды в состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В большинстве случаев стороны не конкретизируют в договоре, в каком состоянии возвращается объект аренды. Не указывают они и в какой срок объект нужно вернуть.

По общему правилу объект аренды возвращается при прекращении договора. Однако часто при его досрочном расторжении вернуть объект в срок в первоначальном состоянии невозможно.

В свою очередь, превышение установленного срока возврата влечет у арендодателя право требовать:

-       внести арендную плату за время просрочки;

-       возместить убытки, если арендная плата их не покрывает;

-       уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами в период после прекращения договора до возврата объекта арендыУсловия об удержании имущества арендатора

Особое внимание следует обратить на положения о праве арендодателя удержать имущество арендатора в случае невозврата объекта аренды после прекращения договора.

В правоприменительной практике существует точка зрения о том, что удержание будет считаться правомерным, если в договоре будет закреплено право арендодателя на удержание имущества после прекращения договораисключить данное положение из договора;

прямо указать о неприменении удержания к вытекающим из договора обязательствам.