1. Skip to Menu
  2. Skip to Content
  3. Skip to Footer

ЖИЛЬЕ В ЛИЗИНГ: БЛИЖАЙШИЕ ПЕРСПЕКТИВЫ

Приобретение жилого помещения в лизинг является одним из способов улучшения жилищных условий при недостаточности денежных средств на покупку жилья.

Сущность лизинга заключается в покупке лизинговой организацией жилого помещения (квартиры или жилого дома, новых или со вторичного рынка) и передаче его во владение и пользование физическому лицу. В свою очередь, физическое лицо несет обязанность по уплате в пользу лизинговой организации лизинговых платежей по графику (как правило, ежемесячно). При этом лизинговые платежи включают стоимость жилья (или часть стоимости), другие расходы лизинговой организации, связанные с покупкой, оформлением и передачей жилья в лизинг, а также вознаграждение лизинговой организации (на практике такие платежи по размеру сравнимы с платежами по кредиту). Право собственности на жилое помещение у физического лица возникает после уплаты лизинговых платежей в случае уплаты выкупной стоимости (если это предусмотрено договором лизинга) – разницы между полной стоимостью жилья и той частью стоимости, которая была погашена лизинговыми платежами.

Законодательно приобретение гражданами жилья в лизинг в Республике Беларусь стало возможным еще с осени 2014 года. Так, абзац 2 пункта 1.3 Указа Президента Республики Беларусь от 25.02.2014 года № 99 «О вопросах регулирования лизинговой деятельности» (далее - Указ № 99), вступившим в силу с 01.09.2014 года, лизинговая деятельность была определена как предпринимательская деятельность по приобретению лизингодателем в собственность имущества в целях его последующего предоставления за плату во временное владение и пользование не только юридическому, но и физическому лицу. При этом из части 1 статьи 636 Гражданского кодекса Республики Беларусь от 07.12.1998 года № 218-З (далее – ГК), содержащей определение договора лизинга, Законом Республики Беларусь 31.12.2014 года № 226-З было исключено указание на обязательность использования предмета лизинга лизингополучателем в предпринимательских целях, что ранее ограничивало возможность приобретения жилья в лизинг.

Вместе с тем, несмотря на легальность лизинга жилья в Беларуси с осени 2014 года, предоставление жилья в лизинг в нашей стране до настоящего момента не получило широкого распространения, что неудивительно с учетом того, что одновременно с принятием Указа № 99 не были разработаны правовые нормы, регулирующие лизинг жилья с учетом специфики данных правоотношений и, как следствие, имелось не мало пробелов в правовом регулировании лизинга жилья.

Исправить данную ситуацию призван Указ Президента Республики Беларусь от 06.04.2017 года № 109 «Об изменении указов Президента Республики Беларусь по вопросам лизинговой деятельности» (далее – Указ № 109), вступающий в законную силу с 09.10.2017 года (за исключением отдельных положений). С началом действия данного Указа вопросы предоставления жилых помещений в лизинг гражданам получат комплексное регулирование (Указ № 99 дополнен Положением о лизинге одноквартирных жилых домов и квартир в Республике Беларусь, далее – Положение о лизинге), а лизинговые организации, осуществляющее лизинговую деятельность с жилыми помещениями должны будут отвечать особым требованиям.

Каковы же наиболее значимые с практической точки зрения нововведения Указа № 109 в отношении договора лизинга жилого помещения?

  • Указ № 109 решил вопрос, связанный с правом состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий при проживании в жилом помещении, предоставленном во владение и пользовании на основании договора лизинга жилого помещения. И в частности, граждане, проживающие в жилых помещениях частного жилищного фонда, на основании договора лизинга жилого помещения признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий (п. 1.2 Указа № 109).
  • Положением о лизинге определены жилищные права и обязанности лизингополучателя (также и права и обязанности лизингодателя), в том числе:

- право лизингополучателя по своему усмотрению предоставить право владения и пользования жилым помещением своим супругу (супруге), родителям и детям, а с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи и лизингодателя - родным братьям и сестрам, деду, бабке и внукам, а также иным родственникам, свойственникам и нетрудоспособным иждивенцам, заключившим с ним письменное соглашение о признании членом семьи;

- право лизингополучателя с согласия лизингодателя предоставить право владения и пользования жилым помещением гражданину по договору найма жилого помещения либо временно предоставить в безвозмездное владение и пользование в установленном законодательством порядке.

  • Также Положением о лизинге установлена солидарная с лизингополучателем ответственность дееспособных совершеннолетних членов, бывших членов его семьи, указанных в договоре лизинга жилого помещения и проживающих в лизинговом жилье, по исполнению обязанностей лизингополучателя, предусмотренных договором лизинга жилого помещения, а также иных установленных законодательством обязательств, связанных с владением и пользованием жилым помещением.
  • Указ № 109 прямо предусмотрел право лизингополучателя с письменного согласия лизингодателя передавать свои права и обязанности по договору лизинга жилого помещения другому лицу. А п. 12 Положения о лизинге установлен прямой запрет на передачу имущества, составляющего предмет лизинга по договору лизинга жилого помещения, третьему лицу по договору сублизинга.
  • Положением о лизинге урегулированы вопросы переход права собственности на жилое помещение, являющееся предметом лизинга к третьему лицу и последствия такого перехода. В частности, по общему правилу, таким третьем лицом может быть только лизинговая организация (однако есть и определенные исключения). При этом переход права собственности осуществляется с обременением предмета лизинга правами лизингополучателя по владению и пользованию им и переходом к такой лизинговой организации всех прав и обязанностей лизингодателя, предусмотренных договором лизинга жилого помещения.
  • Определены последствия досрочного расторжения договора лизинга жилого помещения, предусматривающего выкуп предмета лизинга, по соглашению сторон или судом по требованию лизингодателя в связи с существенным нарушением лизингополучателем договора лизинга жилого помещения, по требованию лизингополучателя (п.п. 18-19, 24 Положения о лизинге). При этом согласно п. 20 Положения о лизинге не является основанием для досрочного расторжения договора лизинга жилого помещения по требованию лизингодателя неисполнение (ненадлежащее исполнение) лизингополучателем предусмотренных договором лизинга жилого помещения обязанностей менее трех раз. Также определены основания прекращения договора лизинга жилого помещения (п. 26 Положения о лизинге).
  • Закреплены права лизингополучателя в случае принятия уполномоченным органом решения о признании жилого помещения, являющегося предметом лизинга, не соответствующими установленным для проживания требованиям, а также в случае изъятия земельного участка, на котором расположено жилое помещение, являющееся предметом лизинга, для государственных нужд (п.п. 21-22 Положения о лизинге).
  • Лизингополучателю и совместно проживающим с ним дееспособным лицам при отсутствии задолженности лизингополучателя по договору лизинга жилого помещения при прекращении такого договора по окончании срока его действия предоставлено преимущественное право приобретения у лизинговой организации в собственность или предоставления по договору найма жилого помещения во владение и пользование жилого помещения, являвшихся предметом лизинга и возвращенных лизингодателю (ч. 2 п. 25 Положения о лизинге).
  • Установлены основания выселения из жилого помещения, представленного по договору лизинга (п. 25 Положения о лизинге).

Названные выше нововведения во многом устраняют те спорные вопросы, которые могут возникать при заключении, исполнении, расторжении и прекращении договора лизинга жилого помещения до вступления в силу этих нововведений. А потому принятие Указа № 109, безусловно, может послужить толчком к расширению лизинговых отношений на рынке жилья в Республике Беларусь.

Вместе с тем, совершенствование правового регулирования лизинговых отношений при лизинге жилых помещений, предусмотренное Указом № 109, требует также внесения соответствующих изменений и дополнений в действующий Жилищный кодекс Республики Беларусь.

Брендак Анастасия Григорьевна,

адвокат Адвокатского бюро «Привилегия Права»

Официальный интернет-портал Президента Республики Беларусь

Национальный правовой интернет-портал Республики Беларусь

Интернет-портал Совета Министров Республики Беларусь

Официальный сайт Министерства Юстиции Республики Беларусь