Изменение судебной практики в части задатка в предварительном договоре

Подробности

Автор: Горецкий Александр Тадеушевич, Ошмян Юлия Викторовна

В экономических отношениях, связанных с арендой недвижимого имущества, широко распространено заключение предварительного договора, который закрепляет намерения сторон заключить основной договор в будущем и служит своего рода инструментом обеспечения интересов как арендодателя, так и арендатора. При этом, на практике не редки случаи, когда предварительный договор предусматривает внесение одной из сторон задатка как меры обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора аренды.

До недавнего времени при рассмотрении споров из предварительного договора аренды экономические суды Республики Беларусь устанавливали факт ничтожности условия о перечислении денежных средств в качестве задатка по предварительному договору и взыскивали такие средства в пользу арендаторов как неосновательное обогащение[1].

Следует признать, что такой правоприменительный подход не в полной мере отвечал потребностям и сложившейся практике коммерческой деятельности. Вместе с тем, правовая аргументация в пользу вывода о недопустимости обеспечения задатком обязательства из предварительного договора основывалась на буквальном толковании норм ГК.

В соответствии с п. 1 ст. 351 ГК, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Из содержания приведенной нормы следует, что задатком является денежная сумма, которая выполняет одновременно три функции:

1) доказательственную (уплачивается в доказательство заключения договора);

2) обеспечительную (служит способом обеспечения исполнения договора);

3) платежную (выдается в счет причитающихся по договору платежей).

В силу изложенного, можно сделать вывод о том, что законодателем предусмотрена возможность использования задатка лишь для обеспечения каких-либо денежных обязательств по заключенному договору. При этом обращает на себя внимание конструкция нормы п. 1 ст. 351 ГК. Указанная норма не носит диспозитивный характер, поскольку не предусматривает возможность сторонам договора по своему усмотрению решить вопрос о характере обязательств, обеспечиваемых задатком.

Согласно п. 3 ст. 391 ГК, условия договора определяются по усмотрению сторон в порядке и пределах, предусмотренных законодательством. Так, в силу п. 1 ст. 392 ГК, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством.

Так как норма п. 1 ст. 351 ГК о том, что обеспеченные задатком денежные обязательства должны носить денежный характер, не предусматривает возможность соглашением сторон установить иные, отличные от п. 1 ст. 351 ГК условия договора, можно сделать вывод о том, что данная норма является обязательные правилом, которому должны соответствовать условия договора, и, тем самым, устанавливает пределы, в рамках которых стороны могут реализовывать принцип договорной свободы.

В соответствии со ст. 399 ГК, предварительный договор по своей правовой природе является договором организационного характера, направленным на заключение в будущем имущественного (возмездного) договора, и не может предусматривать какие-либо платежи.

В таком случае предусмотренное предварительным договором соглашение о задатке в счет несуществующих денежных обязятельств не будет соотноситься с нормами ГК и будет противоречить правовой природе задатке. При этом, на этапе, когда основной договор не заключен, условие предварительного договора о том, что перечисленная в качестве задатке денежная сумма засчитывается в счет будущих платежей по основному договору, ситуацию существенным образом не изменит.

Таким образом, в существовавшей ранее правоприменительной практике вывод о ничтожности условия предварительного договора о задатке обосновывался исходя из правовой природы предварительного договора и легальной дефиниции задатка, закрепленной в п. 1 ст. 351 ГК.

Однако в настоящее время в судебной практике существенным образом изменились подходы к решению вопроса о том, допустимо ли включать в предварительный договор условие о задатке как способе обеспечения исполнения данного договора.

Рассмотрим пример из актуальной судебной практики.

В экономический суд обратилось ООО «Х» с иском о взыскании с ООО «Y» суммы неосновательного обогащения, перечисленной на счет ООО «Y» в качестве задатка по предварительному договору аренды нежилого помещения от 1 марта 2014г. На момент рассмотрения дела основной договор аренды между ООО «Х» и ООО «Y» заключен не был. В качестве правового основания заявленных требований ООО «Х» указало на ничтожность условия предварительного договора о задатке в силу его противоречия ст. 351, ст. 399 ГК и необходимость применения ст. 972 ГК о возврате исполненного по недействительной сделке при отсутствии встречного предоставления.

ООО «Y» иск не признало в полном объеме.

Экономический суд первой инстанции исковые требования ООО «Х» удовлетворил в полном объеме, указав, что перечисленные в п. 1 ст. 351 ГК функции задатка определяют возможность его использования лишь для обеспечения каких-либо денежных обязательств, в то время как обязательство по заключению основного договора к денежным обязательствам не относится.

Экономический суд апелляционной инстанции решение суда оставил без изменения, а апелляционную жалобу ООО «Y» - без удовлетворения, согласившись в выводами экономического суда первой инстанции.

Однако, постановлением Судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь постановления судов первой и апелляционной инстанции были отменены, дело было направлено на новое рассмотрение. Суд кассационной инстанции счел ошибочным вывод нижестоящих экономических судов о ничтожности условия о задатке в предварительном договоре в силу его противоречия ст. 351, 399 ГК. В постановлении кассационной инстанции указано, что законодательство не содержит положений, запрещающих обеспечение задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 352 ГК. Также суд кассационной инстанции указал на принцип свободы договора и норму п. 3 ст. 392 ГК, в силу которой в случаях, когда условия договора предусмотрены нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением установить условие, отличное от предусмотренного в ней, если это не противоречит законодательству.

Таким образом, складывающаяся в настоящий момент судебная практика экономических судов Республики Беларусь исходит из действительности условия о задатке в предварительном договоре, обеспечивающем обязательство по заключению основного договора аренды в будущем, и основана на расширительном толковании норм ГК.

Представляется, что такая судебная практика не в полной мере соответствует определению задатка, данному в п. 1 ст. 351 ГК, а также функциям задатка. Так, в рассматриваемом случае доказательственная функция нивелирована ст. 399 ГК о предварительном договоре, поскольку предварительный договор сам по себе является доказательством намерения сторон заключить основной договор в будущем. Обеспечительная функция задатка сводится лишь к применению санкции за нарушение сторонами обязательства по заключению основного договора, закрепленной в ст. 352 ГК. Что касается платежной функции задатка, то о ней можно вести речь лишь в случае, когда текст основного договора предусматривает зачет задатка в счет будущих платежей по основному договору. Однако, в данном случае платежная функция задатка по предварительному договору имеет отложенный эффект. Если основной договор по каким-либо причинам не заключается, платежная функция задатка не выполняется.

Примечательно, что в Российской Федерации до недавнего времени применительно к рассматривай правовой проблеме отсутствовало единообразие подходов как на доктринальном, так и на правоприменительном уровне.

В практике арбитражных судов Российской Федерации наиболее распространена была точка зрения о том, что задаток не может обеспечивать обязательства по предварительному договору в силу формального противоречия п. 1 ст. 380 ГК РФ. Суды указывали, что обеспечить задатком можно лишь денежные обязательства, а обязательства по предварительному договору таковыми не являются[2].

Вместе с тем, существовала и достаточно обширная противоположная практика арбитражных судов[3]. Во многих случаях суды стремились преодолеть на первый взгляд бесспорный доктринальный подход, избежав квалификации условия о задатке по предварительному договору как недействительного и приспособив задаток к обеспечению предварительного договора. Так, в некоторых случаях суды квалифицировали подобные договоры как предварительные договоры, заключенные на согласованных сторонами условиях со ссылкой на ст. 421 ГК РФ.

Наличие прямо противоположных судебных решений арбитражных судов, отсутствие единообразных правоприменительных подходов к вопросу о задатке по предварительному договору во многом способствовало тому, что с 1 июня 2015г. вступила в силу норма п. 4 ст. 380 ГК РФ, прямо допускающая возможность обеспечивать задатком обязательства из предварительного договора[4]. Появление указанной нормы стабилизировало арбитражную практику и стало своего рода реакцией законодателя на потребности коммерческих отношений.

Любопытно, что практика общих судов Российской Федерации в части задатка по предварительному договору ещё до новелл в ГК РФ придерживалась однозначной позиции о том, что такое условие является действительным[5].

Выводы судов можно свести к следующему: задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, основной целью которого является предотвращение неисполнения договора. Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом нормы ГК РФ не исключают возможности обеспечения задатком предварительного договора и применения при наличии к тому оснований обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Как видим, практика экономических судов Республики Беларусь, складывающаяся в настоящий момент по вопросу возможности обеспечения задатком предварительного договора, в большей степени восприняла подход и правовую аргументацию общих судов Российской Федерации по рассматриваемой проблеме.

Представляется, что в дальнейшем практика, признающая действительным условие предварительного договора о задатке, будет расширяться. В связи с этим изменившийся подход судебной практики субъектам хозяйствования необходимо учитывать при формулировании условий предварительного договора, а также при оценке судебных рисков.