РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ПО ТРЕБОВАНИЮ АРЕНДОДАТЕЛЯ ДОСРОЧНО В СВЯЗИ С СУЩЕСТВЕННЫМ НАРУШЕНИЕМ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА, СУЩЕСТВЕННЫМ УХУДШЕНИЕМ ИМУЩЕСТВА

В соответствии со ст.420 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и иными актами законодательства или договором. Пунктом 1 ст.586 ГК предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества.

Согласно п. 1 ст. 590 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1)пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2)существенно ухудшает имущество;

3)более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4)не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Частью 2 п. 30 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений»  в удовлетворении требования о досрочном расторжении договора аренды может быть отказано, если хозяйственным судом будет установлено, что нарушения, послужившие основанием для обращения арендодателя с иском в суд, устранены арендатором в разумный срок (в том числе после возбуждения производства по делу и до принятия по делу окончательного судебного постановления) и (или) с учетом степени вины арендатора (ответчика) и соблюдения баланса прав и законных интересов сторон, а также в том случае, если нарушения не являются существенными.

В данной статье рассматривается на примере одного судебного спора проблема  невозможности расторжения договора аренды при наличии формальных нарушений условий договора, не носящих существенный характер, когда при ситуации  количественного незначительного изменения  площади, наличие ведомости технических характеристик в момент когда, Объект аренды по договору аренды находился во временном владении и пользовании арендатора «Б», не всегда ведёт к однозначному расторжению договора.

Фабула дела

Истец «А» обратился в экономический суд г.Минска с требованием к ответчику «Б» о расторжении договора аренды в связи с существенным ухудшением имущества по вине арендатора , ссылаясь в обоснование заявленных требований на ст.ст.290, 423, п.1 ст.585, 586, п.2 ч.1 ст.590, ст.621 Гражданского кодекса Республики Беларусь.   В последующем истец «А» дополнил обоснование заявленных требований, что основанием для расторжения договора являются обстоятельства, предусмотренные п.п.1 и 2 ч.1 ст.590 ГК, поскольку ответчик «Б» пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, а также существенно ухудшает имущество.

Позиция истца (Арендодателя- «А»)

Доказательствами нарушения Арендатором «Б» п. 1 ч. 1 ст. 590 ГК Республики Беларусь, а именно, использование имущества Арендодателя «А» с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями являлись следующие:

1. В соответствии с договором Арендатор «Б» обязан был не производить перепланировку, переоборудование инженерных сетей имущества и иные неотделимые улучшения имущества без письменного согласия Арендодателя. В свою очередь Арендатор обратился с письмом о согласовании технологического решения и производства работ, в котором просил согласовать производство строительно-монтажных работ согласно перечню. Однако, несмотря на это, Арендатор произвел не только работы, указанные в письме, но в дополнение ещё и снос перегородок, устройство проёмов, на что согласие Арендодателя не было получено.

2. В соответствии с условиями договора Арендатор «Б» обязан содержать и эксплуатировать имущество в соответствии с техническими условиями, санитарными нормами, нормами и правилами пожарной безопасности, иными нормами и правилами, установленными для эксплуатации имущества. В соответствии с абз. 31 ч. 1 ст. 1 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 N 300-З (ред. от 04.05.2019) "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь" реконструкция объекта - совокупность работ, в том числе строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий, направленных на использование по новому назначению объекта и (или) связанных с изменением его основных технико-экономических показателей и параметров, в том числе с повышением потребительских качеств, определяемых техническими нормативными правовыми актами, изменением количества и площади помещений, строительного объема и (или) общей площади здания, изменением вместимости, пропускной способности, направления и (или) места расположения инженерных, транспортных коммуникаций (замена их участков) и сооружений на них. Согласно ведомости технических характеристик основанием для её составления послужило выявление признаков самовольного строительства (отсутствие разрешения на реконструкцию здания и строительство навеса). В соответствии со ст. 21 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 N 300-З (ред. от 04.05.2019) "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь" реконструкция осуществляется на основании разрешительной документации, состав, порядокподготовки и выдачи которой устанавливаются с учетом требований законодательных актов Советом Министров Республики Беларусь, если иное не определено Президентом Республики Беларусь. В нарушение условий договора, а именно, обязанности Арендодателя «Б», содержать и эксплуатировать имущество в соответствии с техническими условиями, иными нормами и правилами, установленными для эксплуатации имущества, требований ст.21 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 N 300-З (ред. от 04.05.2019) "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь" арендатор «Б» осуществил самовольное строительство без получения разрешения на строительно-монтажные работы и ввода в эксплуатацию данных работ в установленном законом порядке.

    Доказательствами нарушения Арендатором «Б» п.2 ч.1 ст.590 ГК Республики Беларусь, а именно, существенного ухудшения имущества являлись следующие аргументы:

1. Арендатор согласно ведомости технических характеристик произвел устройство проема шириной 1 метр в несущей стене, что не являлось перегородкой и существенно ухудшало имущество Арендодателя «А».

2. Согласно техническому паспорту, нормируемая площадь складских помещений была больше, чем нормируемая площадь торговых помещений, в то же время в ведомости технических характеристик существенно изменилась нормируемая площадь складских помещений в сторону уменьшения.

4. Произошло изменение в результате незаконных действий Арендатора «Б» общей площади здания на 1 метр   квадратный.

5. Произошло изменение путем увеличения количества  помещений с 12 на 15. Причем помещений складских стало меньше.

Доказательствами того, что именно Арендатор «Б» произвел самовольное строительство, существенное ухудшение имущества являлись следующие аргументы:

       1. Подписанное Сторонами приложение № 1 к договору аренды, где характеристики передаваемого имущества соответствуют характеристикам технического паспорта.

       2. Подписанный Сторонами акт сдачи-приемки объекта аренды, согласно которому стороны подтвердили, что положения договора аренды по передаче Объекта аренды во временное владение  и пользование  Арендатора выполнены  в полном объеме и Арендатор  «Б» не имеет к Арендодателю «А» никаких претензий  по техническому состоянию Объекта.

       3. Письмом «О согласовании технологического решения и производства работ», где в целях рационального использования помещений и установки торгового и технологического оборудования арендатор «Б» просит согласовать технологическое решение и производство работ в арендуемом объекте, то есть именно Арендатор «Б» является инициатором и производителем строительно-монтажных работ.

4.   Составление РУП «Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» ведомости технических характеристик, при этом Объект аренды по договору аренды находился во временном владении и пользовании арендатора «Б».

Позиция ответчика (Арендатора «Б»)

Ответчик требования не признал по следующим основаниям: уже при предварительном осмотре имущества было установлено, что планировка объекта не соответствовала техническому паспорту, что было выражено в отсутствии стены между торговым залом и складским помещением, наличием дополнительного прохода между складскими помещениями, наличием санитарного узла и др. Однако, поскольку в таком состоянии помещение соответствовало целям аренды имущества – организация розничной торговли, то оно было принято арендатором без замечаний. 

По мнению ответчика «Б», доводы истца о том, что арендатор выполнением этих работ существенно ухудшил имущество не состоятельны и ничем не подтверждены, поскольку их выполнение направлено на соблюдение санитарно-эпидемиологических требований, создание дополнительных условий и удобств для использования помещения по целевому назначению, а сам навес и перегородки являются некапитальными и относятся к отделимым улучшениям.

Также ответчик считает не состоятельными доводы истца о том, что ЗАО «Доброном» использует объектом с существенным нарушением условий Договора, поскольку арендатором было получено согласие арендодателя (УП «Ромашка») на выполнение работ.       При таких обстоятельствах, ответчик считает, что в удовлетворении исковых требований истцу надлежит отказать.

Выводы суда по делу

Заслушав и оценив пояснения Истца и Ответчика, исследовав имеющиеся в деле доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также исходя из их достаточности и взаимной связи с другими доказательствами в совокупности, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.   Материалами дела подтверждается,  что ответчик  «Б» принял во временное владение и пользование часть капитального строения для организации розничной торговли продовольственными и промышленными товарами, отразив в акте приема передачи объекта аренды, что арендатор не имеет к ответчику претензий по техническому состоянию и комплектности предмета аренды, при этом, для его использования в целях Договора требуется силами Ответчика выполнение текущего ремонта, ремонта внутренних инженерных сетей и установление технологического и торгового оборудования согласно технологическим решениям арендатора.         Все доводы истца о расторжении Договора аренды на основании ч.ч.1 и 2 п.1 ст.590 ГК строятся на том, что именно ответчик, в нарушение Договора, выполнив работы, отмеченные в Ведомости красным цветом, произвел реконструкцию помещения без согласования с первоначальным арендодателем и получения разрешительной документации на выполнение данного вида строительно-монтажных работ, т.е. осуществил самовольное строительство, что привело к изменению технических характеристик здания в арендуемой им части в связи с изменением размеров помещений, целевого назначения отдельных из них, демонтажа части капитальных стен.  По мнению истца, то обстоятельство, что  ответчик принял помещение без указания, как в самом Договоре аренды, прилагаемой к нему выкопировке из технического паспорта, так и в акте приема передачи объекта аренды на его несоответствие техническому паспорту, а также учитывая факт выполнения ответчиком в помещении строительных работ, часть из которых была согласована первым арендодателем, свидетельствует о том, что именно Арендатор «Б»  самовольно выполнил  работы, изменившие характеристики помещения, т.е. существенно ухудшил арендованное имущество. То обстоятельство, что прилагаемый к  договору аренды план имущества (выкопировка из технического паспорта) не соответствовал фактическому техническому состоянию объекта аренды на дату его подписания, а в акте сдачи-приемки имущества  указано на отсутствие претензий со стороны арендатора к арендодателю по техническому состоянию объекта аренды, само по себе, учитывая представленные в дело иные доказательства, не подтверждает факт выполнения ответчиком  после заключения Договора аренды работ, отмеченных на Ведомости красным цветом, а также невозможность заключения в отношении данного имущества сделок.       Более того, сам истец, после заключения договора купли-продажи объекта недвижимости и, принимая данное имущество по акту приема-передачи, указал в акте, что технические параметры объекта соответствуют представленной документации, а покупатель не имеет претензий по техническому состоянию и составу приобретенного имущества.     Также, принимая во внимание целевое назначение объекта аренды, требования законодательства, фактические характеристики навеса, которые очевидно видны на представленной ответчиком фотографии в сравнении с состоянием, которое имелось до сдачи объекта в аренду, суд признает несостоятельными доводы истца о том, что монтаж ответчиком навеса для хранения тары и отходов существенно ухудшил имущество.          Таким образом, суд пришёл к выводу, что ответчиком не представлены в материалы дела отвечающие критериям относимости и допустимости доказательства, подтверждающие, что арендатор (ответчик) существенно ухудшил имущество. Вместе с тем суд указал, что с учетом временного и легкосъемного характера перегородок, выявленные нарушения не могут являться основаниями для констатации факта грубого нарушения условий договора аренды, влекущими его расторжение. При оценке доводов о существенном ухудшении имущества путем проведения его реконструкции в части устройства дополнительных помещений суд указал, что такое нарушение условий договора не является существенным ухудшением арендованного имущества и безусловным основанием для расторжения договора аренды. Суд установил, что произошло количественное незначительное изменение площади торгового центра на толщину перегородок с учетом площади всего торгового центра. В ходе судебных заседаний также установлено, что установленные конструкции являются быстроразборными.       При таких обстоятельствах, изучив фактические обстоятельства дела, представленные истцом доказательства и, опираясь на нормы законодательства, суд установил, что заявленное истцом требование о расторжении Договора аренды в связи с тем, что ответчик пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, а также существенно ухудшает имущество, не основано на нормах законодательства и удовлетворению не подлежит.

Решение обжаловано не было.

Т.И.Шпакович,

адвокат  юридической консультации №1 Молодечненского района,

магистр права