Вечный земельный вопрос

Сравнительно недавно, около 20 лет тому назад граждане в Республике Беларусь наконец-то получили возможность приобретать земельные участки на праве частной собственности. Земля постепенными темпами включилась в гражданский оборот, что привело к увеличению количества землепользователей, развитию сделок с земельными участками, но и породило ряд проблем между гражданами - землепользователями, которые всё чаще и чаще перетекают в судебные споры.

Несмотря на подробную регламентацию всех видов прав на землю для физических лиц в Кодексе республики Беларусь О земле, не все землепользователи пришли к пониманию содержания своих прав и к пониманию необходимости соблюдения законодательства в сфере использования и охраны земель.
Очень много вопросов у граждан сегодня порождает общая собственность на объекты недвижимого имущества, жилые дома например, и , соответственно, земельные участки, находящиеся по этими домами. По-прежнему граждане считают, что жилой дом можно рассматривать отдельно от земельного участка, пытаются устанавливать свой режим пользования и тем и другим. На консультации адвокат часто видит непонимание в глазах обратившегося за юридической помощью гражданина. Между тем, согласно Кодексу Республики Беларусь О земле земельный участок – это часть земной поверхности, имеющая границы и целевое назначение и рассматриваемая в неразрывной связи с расположенными на ней капитальными строениями (зданиями , сооружениями).
Часто в общей собственности земельный участок вместе с жилым домом оказывается у нескольких граждан в результате наследования. Другие случаи, это, например, дарение дома одним собственником своим двум детям, приобретение доли в праве собственности на дом. Если в данной ситуации земельный участок тоже находится на праве собственности, то вопросы возникают по порядку пользования и тем и другим, по разделу дома и земельного участка.
Определить порядок пользования жилым домом и земельным участком несколько проще, чем осуществить раздел указанных объектов. В случае достижения согласия сособственников вопрос решается без обращения в суд. Но в большом количестве случаев люди не хотят идти на уступки друг другу, что влечёт соответствующие судебные тяжбы.
Иногда граждане хотят сделать из одноквартирного жилого дома двухквартирный, ошибочно полагая, что смогут незамедлительно разделить земельный участок на два самостоятельных земельных участка. Следует заметить, что вопрос раздела жилого дома с выделением двух изолированных жилых помещений – квартир в суде решается с помощью строительно-технической экспертизы. Именно такая экспертиза определит, можно ли сделать две отдельные квартиры, что бы в каждой был отдельный вход, кухня и т.п.
Обращаясь с исками в суд, не всегда истцы понимают, что стоимость подобной экспертизы достаточно велика для среднестатистического заработка. Экспертиза даёт ответы на вопросы, возможен ли раздел жилого дома в принципе, какие переустройства будет необходимо произвести, какова будет стоимость этих работ. В результате суду может быть представлено несколько вариантов раздела дома. А вот с разделом земельного участка граждан зачастую ждёт разочарование, так как по законодательству Республики Беларусь не допускается раздел земельного участка, предоставленного для строительства и обслуживания одноквартирного жилого дома. Даже в том случае, если дом не будет одноквартирным, есть положения о делимости земельного участка. Так, согласно статье 10 Кодекса Республики Беларусь О земле, земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Делимым является земельный участок, который может быть разделён на части, каждая из которых после раздела образует новый земельный участок, и это не приведёт к нарушению градостроительных регламентов, природоохранных требований, противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил. В иных случаях земельный участок признаётся неделимым. Поэтому даже при разделе жилого дома с выделением двух отдельных квартир граждане могут рассчитывать только на определение порядка пользования земельным участком, находящимся в общей долевой собственности.
Этот вопрос также решается с помощью экспертизы, в результате которой на столе у судьи окажется несколько вариантов пользования земельным участком с учётом расположения квартир, хозяйственных построек.
Следует отметить, что не всегда истец получает ожидаемый результат, при этом расходы по оплате экспертиз ложатся на ту сторону, которая заинтересована в их проведении, в большинстве случаев на истца. Поэтому, обращаясь в суд с подобными требованиями, следует приготовиться к длительному и дорогостоящему процессу.
Нередко у граждан возникает вопрос, могут ли доли в праве собственности на дом не соответствовать долям в праве собственности на земельный участок. В статье 69 Кодекса республики Беларусь О земле указано, что землепользователи неделимого земельного участка, на котором расположены капитальные строения, находящиеся в общей долевой собственности, осуществляют права землепользователей пропорционально своим долям в праве собственности на капитальные строения.
Если спора по данному вопросу нет, то, по нашему мнению, сособственники строения могут по соглашению сторон предусмотреть иной порядок землепользования. Однако в случае судебного спора, скорее всего, суд будет пользоваться нормой статьи 69 КоЗ Республики Беларусь.
Очень распространённой категорией земельных споров являются споры об устранении препятствий в осуществлении права пользования земельными участками. Данные споры очень разнообразны, так как препятствия могут выражаться в множественных факторах.
Камнем преткновения могут стать границы земельного участка, а вернее их несовпадение де-юре и де-факто. В правоустанавливающих документах на земельный участок гражданина указывается площадь земельного участка, его границы. На каждый земельный участок формируется землеустроительное и регистрационное дело. В силу того, что граждане не соблюдают установленные границы, уничтожают межевые знаки, доверяют устным договорённостям с соседями, конфигурация земельного участка и его границы могут измениться до неузнаваемости. Бывает , что обнаруживает эту проблему новый собственник, который согласно регистрационным документам покупает земельный участок одной площади, а при измерении его в натуре, оказывается , что площадь не соответствует той, что указана в правоустанавливающих документах. Тогда , как правило, соседи встречаются в суде. Несоответствие границ варьируется от 20 сантиметров до метров, иногда судебные издержки истца превышают кадастровую стоимость отвоёванной земли. Но для суда не важно, 20 сантиметров или 2 метра. Для разрешения пограничного вопроса будет назначена землеустроительная экспертиза. Бывает, что в результате экспертизы обнаруживается, что соседи не виноваты в изменении границ, а ошибка закралась на стадии вынесения решения о предоставлении земельного участка, однако стоимость экспертизы, как и указывалось ранее, несёт заинтересованная в её проведении сторона.
Ещё одним видом препятствий в осуществлении права пользования земельным участком является расположение построек на соседнем земельном участке с нарушением строительных норм, либо с несоблюдением положенного расстояния от границ. В результате уклона крыши хозпостройки вода в период дождей может течь на соседний земельный участок, затопляя его. Может иметь место затенение участка, что не даёт выращивать на нём определённые культуры и т.д.
В любом случае являются ли препятствия надуманными или действительными решит только суд с применением специальных познаний экспертов.
В заключении хочется сказать, что судебное решение предсказать очень сложно. Результат не всегда оправдывает ожидания. Часто объективная истина отлична от той, о которой думает гражданин. Мелкие и казалось бы, незначительные нарушения приводят к серьёзным последствиям. Культура земельных отношений основывается на самообразовании в области земельного права, на соблюдении законодательства в области охраны и использования земель, на уважении соседа соседом. А если вы чего-то не знаете, не поленитесь обратиться за советом к специалистам практикам, которые участвуют в разрешении земельных спорах в судах. Если у вас возникло право на землю, изучите его досконально. Желание ищет пути, а нежелание причины.

Кобаса Ксения Александровна
Адвокат Минобл ЮК № 2.