1. Skip to Menu
  2. Skip to Content
  3. Skip to Footer

Границы земельного участка – обратный отсчет

 

В последнее время достаточно часто  граждане обращаются к адвокатам по вопросам, связанным с границами земельных участков, которые  выделялись в садоводческих товариществах при их создании и которыми граждане пользуются достаточно  продолжительное время. При этом в большинстве садоводческих товариществ нередко встречается ситуация, когда земельные участки граждан не ограждены, не имеют четко обозначенных контуров,  которые позволяли бы  идентифицировать границы земельных участков. Чаще всего на практике граница  - это тропинка между участками смежных землепользователей  либо произвольная   линия, которая ведется  от какого-либо  строения либо насаждения.

В 2006-2007 годах в садоводческих товариществах в Республике Беларусь проводилась массовая регистрация  всех  ранее выделенных гражданам земельных участков, которая включала в себя изготовление землеустроительного дела, установление границ земельных участков на местности с определением его координат,  разрешение  на общем собрании садоводческого товарищества вопроса о передаче конкретных земельных участков членам товарищества с последующим вынесением местным исполнительных и распорядительным органом решения об изъятии земельных участков  из состава земель, ранее предоставленных организации,  которой земельный участок выделялся при  создании садоводческого товарищества, и передачей его на праве пожизненного наследуемого владения либо на праве собственности  членам товарищества  для ведения коллективного садоводства. В дальнейшем на основании данных документов  проводилась государственная регистрация создания конкретного земельного участка и возникновения у гражданина (члена садоводческого товарищества)  соответствующего права на него. 

Основная проблема, которая сегодня заставляет возвращаться  к тем временам, это ошибки, допущенные при установлении границ земельных участков на местности,  касающиеся  точного  и правильного определения границ земельного участка. Как становится известным в последующем, при определении границ земельных участков сами члены садоводческого товарищества не присутствовали, а акты ознакомления с установленными границами  на местности  подписывали друг другу при взаимных обращениях либо вообще не подписывали и не знакомились с ними.

До  26 июля 2007 года в Республике Беларусь действовало постановление Совета Министров Республики Беларусь от 4 ноября 1993 года № 754, которым было утвержден Порядок приобретения членами садоводческих товариществ  земельных участков в частную собственность,  регламентирующий процедуру  передачи членам садоводческого товарищества в собственность  занимаемых ими земельных участков.  

Установление границ земельных участков  производилось в соответствии с действовавшей в указанный период времени Инструкцией  по установлению, восстановлению и закреплению границ земельных участков, утвержденной Постановлением комитета по земельным ресурсам, геодезии  и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 16 мая 2002 года №3. Указанная инструкция предусматривала необходимость  присутствия самого землевладельца, заинтересованных лиц (смежных землепользователей) при установлении границ земельного участка в целях обеспечения  бесспорного определения на местности  границ земельных участков.

 Согласно пункту 15 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 22 декабря 2011 года № 9  «О практике рассмотрения судами земельных споров» (в редакции постановления Пленума Верховного Суда от 26.09.2013 N 9)  основаниями предъявления требований о признании недействительной государственной регистрации создания, изменения, прекращения, возникновения, перехода прав на земельный участок являются, в частности, нарушение порядка установления и закрепления границ земельного участка на местности, ошибки в исчислении площади земельного участка и установлении (проведении) границ, обозначенных в правоудостоверяющих документах (кроме ошибок технического характера), либо нарушения прав других землепользователей в результате отвода земельного участка.

Как показала практика рассмотрения судами данной категории земельных споров, достаточно часто  установление границ земельных участков производилось не в соответствии с планом  организации и застройки садоводческого товарищества, а согласно фактическому землепользованию, которое с течением  времени искажало  границы выделенных членам товарищества земельных участков. При этом изменения в  план застройки садоводческого товарищества в установленном порядке не вносились  и, как правило, все ограничивалось лишь указанием в решении местного исполнительного и распорядительного органа при передаче членам садоводческого товарищества земельного участка на вещном праве о внесении изменений в проект застройки, что нарушало установленную законодательством процедуру  внесения изменений в проект застройки. 

В частности,  встречаются случаи ошибочной регистрации на имя гражданина земельного участка, границы и расположение которого не соответствовали занимаемому этим гражданином земельному участку, или относились к земельному участку  смежного землепользователя либо совершенно иному земельному участку в садоводческом товариществе.  В таких случаях  при обращении гражданина в организации по государственной регистрации и земельному кадастру  для регистрации возведенных на земельных участках  садовых домиков и хозяйственных построек возникали препятствия для осуществления регистрации по причине выявленного  несоответствия   границ фактически занимаемого земельного участка границам земельного участка, определенным согласно правоустанавливающим документам.

 В таких случаях  гражданин не имеет возможности  зарегистрировать возведенный садовый дом с хозпостройками  в силу недействительности государственной регистрации создания земельного участка, на котором они расположены. Возникнут проблемы и в случае осуществления государственной регистрации такого земельного участка и по фактическим границам, если они не соответствуют плану организации застройки садового товарищества, изменения в который надлежащим образом не внесены. 

В соответствии с требованиями законодательства  границы земельного  участка, передаваемого  гражданину,  должны соответствовать плану организации и застройки садового товарищества. А учитывая, что границы  такого земельного участка не соответствуют плану застройки садового товарищества, то очевидно, что в данном случае будут затронуты права одного либо всех смежных землепользователей, в результате чего возникает необходимость в предъявлении исковых требований о признании недействительной государственной регистрации создания и возникновения прав на указанные земельные участки у таких граждан. Такие ситуации  вынуждают  граждан обращаться в суд с исками о защите нарушенного права и в ходе судебного разбирательства, после проведения работ по восстановлению границ земельного участка,  возможно определить границы спорного земельного участка  по фактическому землепользованию и в соответствии с планом организации и застройки  садового товарищества для определения круга лиц, чьи права застрагиваются заявленным иском.

Как правило, такими исками затрагиваются права смежных землепользователей,  чьи  зарегистрированные границы земельных участков  не соответствуют границам  по плану застройки  и налагаются на границы земельного участка истца по  плану застройки. В таком случае признается недействительной государственная регистрация  создания  земельных участков  и возникновения прав на них у данных граждан (членов садоводческого товарищества).

В случае, если  в решении исполкома имеется указание на внесение изменений в  план организации и застройки садоводческого товарищества без соблюдения установленного порядка внесения таких изменений, то решение в данной части подлежит признанию недействительным в соответствии со ст. 12 Гражданского Кодекса Республики Беларусь. Так, согласно Положению о порядке проведения государственной экспертизы  и утверждения градостроительных проектов, утвержденного постановлением Кабинета Министров Республики Беларусь от 04 июня 1996 года № 362, внесение изменений  в утвержденный градостроительный проект, к которому относится и план организации и застройки садоводческого товарищества,   допускается только  по согласованию с его разработчиком и утвердившим  проект органом.

Учитывая, что местные исполнительные и распорядительные органы не являются  разработчиками  градостроительных проектов, то они не правомочны вносить соответствующие изменения в план застройки и организации садоводческого товарищества.

        После   вынесения решения суда о признании недействительной государственной регистрации  граждане сталкиваются с  вопросом оформления занимаемых земельных участков. В данном случае основная проблема заключается в том,  что границы занимаемых гражданами  земельных участков  не соответствуют границам земельных участков  по плану застройки товарищества, что  вынуждает граждан ставить вопрос перед органами управления садоводческого товарищества о внесении изменений в указанный план организации и застройки товарищества. Однако данная процедура на сегодняшний день влечет  значительные расходы для садоводческого товарищества, бюджет которых формируется за счет взносов его членов.                           

После того, как будут внесены изменения  в план организации и застройки садового товарищества, местный исполнительный и распорядительный орган выносит решение о передаче конкретных сформированных земельных участков в собственность либо на праве пожизненного наследуемого владения, после чего происходит государственная регистрация  создания земельного участка и возникновения прав гражданина на него и только тогда гражданин может произвести регистрацию возведенного садового дома.

Таким образом,  те проблемы, с которыми в настоящее время   сталкиваются граждане – члены садоводческих товариществ, своими корнями уходят в прошлое, в те времена, когда происходила  первоначальная регистрация прав на ранее выделенные земельные участки  и устанавливались их границы, когда и  были допущены те или иные нарушения требований законодательства, вынуждающие граждан обращаться в суд за восстановлением своих прав  и повторно  оформлять права на земельные участки.

Адвокат (партнер) Адвокатского бюро «Привилегия Права»

Анжелика Анатольевна Бутько

Официальный интернет-портал Президента Республики Беларусь

Национальный правовой интернет-портал Республики Беларусь

Интернет-портал Совета Министров Республики Беларусь

Официальный сайт Министерства Юстиции Республики Беларусь