1. Skip to Menu
  2. Skip to Content
  3. Skip to Footer

Бесплатная юридическая помощь

Бесплатная юридическая помощь

Статьей 28 Закона Республики Беларусь «Об адво... читать далее...

Виды юридической помощи

Виды юридической помощи

Целью деятельности Минской областной коллегии адвокатов является оказание квалифицированной юридической помощи физическим и юридическим ли... читать далее...

Как обратиться за юридической помощью

Как обратиться за юридической помощью

Профессиональная защита прав и законных интересов физических и юридических лиц по уголовным, гражданским делам и делам об административных правонарушениях в следственн... читать далее...

О гонораре

О гонораре

В соответствии со ст. 27 Закона Республики Беларусь «Об адвокатуре и адвокатской деятельности в Респуб... читать далее...

Previous
Next

Застройщик обратился в суд с иском об установлении факта ничтожности ряда сде-лок. По мнению застройщика, эти сделки были совершены для того, чтобы увеличить размер компенсируемых застройщиком убытков, причиняемых сносом объекта недви-жимого имущества. Правовым основанием иска стала статья 171 Гражданского кодекса Республики Беларусь («ГК»), устанавливающая ничтожность мнимых сделок.

Суд, изучив предоставленные доказательства, установил следующее:

 исполнительный комитет принял решение о предстоящем изъятии и предоставлении застройщику земельного участка, на котором были расположены объекты не¬движимости. Данные объекты недвижимости, в связи с предоставлением земли новому застройщику, подлежали сносу. Исполнительный комитет обязал застрой¬щика возместить убытки собственникам подлежащих сносу объектов;

 после принятия исполнительным комитетом решения один из собственников подлежащего сносу объекта продал часть своей доли в праве собственности на здание по цене, которая многократно превышала ее рыночную стоимость (цена одного квадратного метра в здании 1960 года постройки превысила 10 000 долларов США);

 договор купли-продажи содержал условие об отсрочке платежа, согласно которому покупатель обязался оплатить сумму, составляющую 99,6 % от общей стоимости, через 3 года после заключения договора;

 покупатель и продавец не осуществили реальный расчет и в оставшейся части: покупатель по договору не производил оплату суммы, составляющей 0,4 % от цены доли в праве собственности на здание, в течение более чем 1 года после заключения договора;

 после заключения договора собственники здания активно противодействовали специалистам РУП «Проектный институт Белгипрозем» при определении фактического размера убытков, причиняемых сносом здания;

 после обращения застройщика в правоохранительные органы, новый собственник (покупатель) произвел реорганизацию в форме выделения и передал долю в праве собственности на здание вновь созданному юридическому лицу, которое через один день также было реорганизовано путем присоединения к другому юридическому лицу;

 сделки по отчуждению доли в праве собственности на здание, совершенные между де-юре независимыми друг от друга юридическими лицами, не изменили конечного бенефициарного собственника здания – контроль над зданием сохранялся за одним и тем же физическим лицом.

Суд удовлетворил заявленные исковые требования в полном объеме и установил факт ничтожности сделок с долей в праве собственности на здание, а именно договора купли-продажи и сделок по передаче имущества при реорганизации, оформленных разделительным балансом и передаточным актом, и признал недействительными цепочку сопутствующих государственных регистраций в отношении здания. Суд пришел к следующим выводам:

 фактический размер убытков, причиняемых сносом объектов недвижимого имущества, определяется по их рыночной стоимости. В случае, если рыночная стоимость указанных объектов ниже их балансовой стоимости, размер убытков определяется по балансовой стоимости;

 воля лиц, заключивших договор-купли продажи, была направлена на многократное увеличение размера балансовой стоимости доли, что позволило бы им увеличить размер убытков, которые должен компенсировать застройщик. На этом основании суд констатировал мнимость договора купли-продажи и установил факт его ничтожности на основании статьи 171 ГК;

 исходя из комплексного анализа норм гражданского законодательства о порядке совершения сделок, разделительный баланс и передаточный акт, в соответствии с которыми осуществляется передача имущества, являются сделками, недействительность которых устанавливается в общегражданском порядке. Суд констатировал несоответствие сделок, оформленных разделительным балансом и передаточным актом, требованиям статей 54, 210 и 219 ГК (ввиду мнимости первоначального основания перехода права собственности – договора купли-продажи), и установил факт их ничтожности на основании статьи 169 ГК.

Суды апелляционной и кассационной инстанции поддержали решение суда.

Выводы:

1. Различные фактические обстоятельства, которые в совокупности подтверждают (прямо или косвенно) иную цель сделки, могут являться достаточным основанием для признания такой сделки мнимой.

2. Передаточный акт и разделительный баланс, в соответствии с которыми передается имущество, являются сделками, недействительность которых может устанавливаться в общегражданском порядке по правилам недействительности сделок.

Судебные инстанции сделали такой вывод на основании системного толкования статьи 154 ГК с учетом того, что фактическим последствием подписания передаточного акта и разделительного баланса является переход права собственности.

Описанный спор является важным индикатором изменения подхода судебной практики по этому вопросу. Ранее правоприменительная практика сводилась к тому, что суды устанавливали недействительность передаточного акта и раздели¬тельного баланса как сделок только в рамках производства по делу об экономи¬ческой несостоятельности (банкротстве) по специальным основаниям, предусмо¬тренным законодательством о банкротстве.

Из практики Адвокатского бюро «Горецкий и партнеры»

Официальный интернет-портал Президента Республики Беларусь

Национальный правовой интернет-портал Республики Беларусь

Интернет-портал Совета Министров Республики Беларусь

Официальный сайт Министерства Юстиции Республики Беларусь