Ничтожность сделки, направленной на увеличение убытков за снос здания

Застройщик обратился в суд с иском об установлении факта ничтожности ряда сде­лок. По мнению застройщика, эти сделки были совершены для того, чтобы увеличить размер компенсируемых застройщиком убытков, причиняемых сносом объекта недви­жимого имущества. Правовым основанием иска стала статья 171 Гражданского кодекса Республики Беларусь («ГК»), устанавливающая ничтожность мнимых сделок.

Суд, изучив предоставленные доказательства, установил следующее:

- исполнительный комитет принял решение о предстоящем изъятии и предоставлении застройщику земельного участка, на котором были расположены объекты не­движимости. Данные объекты недвижимости, в связи с предоставлением земли новому застройщику, подлежали сносу. Исполнительный комитет обязал застрой­щика возместить убытки собственникам подлежащих сносу объектов;

- после принятия исполнительным комитетом решения один из собственников подлежащего сносу объекта продал часть своей доли в праве собственности на здание по цене, которая многократно превышала ее рыночную стоимость (цена одного квадратного метра в здании 1960 года постройки превысила 10 000 долларов США);

- договор купли-продажи содержал условие об отсрочке платежа, согласно которому покупатель обязался оплатить сумму, составляющую 99,6 % от общей стоимости, через 3 года после заключения договора;

- покупатель и продавец не осуществили реальный расчет и в оставшейся части: покупатель по договору не производил оплату суммы, составляющей 0,4 % от цены доли в праве собственности на здание, в течение более чем 1 года после заключения договора;

- после заключения договора собственники здания активно противодействовали специалистам РУП «Проектный институт Белгипрозем» при определении фактического размера убытков, причиняемых сносом здания;

- после обращения застройщика в правоохранительные органы, новый собственник (покупатель) произвел реорганизацию в форме выделения и передал долю в праве собственности на здание вновь созданному юридическому лицу, которое через один день также было реорганизовано путем присоединения к другому юридическому лицу;

- сделки по отчуждению доли в праве собственности на здание, совершенные между де-юре независимыми друг от друга юридическими лицами, не изменили конечного бенефициарного собственника здания – контроль над зданием сохранялся за одним и тем же физическим лицом.

Суд удовлетворил заявленные исковые требования в полном объеме и установил факт ничтожности сделок с долей в праве собственности на здание, а именно договора купли-продажи и сделок по передаче имущества при реорганизации, оформленных разделительным балансом и передаточным актом, и признал недействительными цепочку сопутствующих государственных регистраций в отношении здания. Суд пришел к следующим выводам:

- фактический размер убытков, причиняемых сносом объектов недвижимого имущества, определяется по их рыночной стоимости. В случае, если рыночная стоимость указанных объектов ниже их балансовой стоимости, размер убытков определяется по балансовой стоимости;

- воля лиц, заключивших договор-купли продажи, была направлена на многократное увеличение размера балансовой стоимости доли, что позволило бы им увеличить размер убытков, которые должен компенсировать застройщик. На этом основании суд констатировал мнимость договора купли-продажи и установил факт его ничтожности на основании статьи 171 ГК;

- исходя из комплексного анализа норм гражданского законодательства о порядке совершения сделок, разделительный баланс и передаточный акт, в соответствии с которыми осуществляется передача имущества, являются сделками, недействительность которых устанавливается в общегражданском порядке. Суд констатировал несоответствие сделок, оформленных разделительным балансом и передаточным актом, требованиям статей 54, 210 и 219 ГК (ввиду мнимости первоначального основания перехода права собственности – договора купли-продажи), и установил факт их ничтожности на основании статьи 169 ГК.

Суды апелляционной и кассационной инстанции поддержали решение суда.

Выводы:

Судебные инстанции сделали такой вывод на основании системного толкования статьи 154 ГК с учетом того, что фактическим последствием подписания передаточного акта и разделительного баланса является переход права собственности.

Описанный спор является важным индикатором изменения подхода судебной практики по этому вопросу. Ранее правоприменительная практика сводилась к тому, что суды устанавливали недействительность передаточного акта и раздели­тельного баланса как сделок только в рамках производства по делу об экономи­ческой несостоятельности (банкротстве) по специальным основаниям, предусмо­тренным законодательством о банкротстве.

 Из практики Адвокатского бюро «Горецкий и партнеры»